16. marec 2016

Nepremičninsko pravo

Nepremičninsko pravo ureja različne oblike lastništva nepremičnin (lastnina, solastnina, skupna lastnina in etažna lastnina) ter prenos lastninske pravice na nepremičninah. Nepremičninsko pravo se je razvilo iz stvarnega prava.

Predpisi in pravila, ki jih nepremičninsko pravo zajema, so mnogokrat nerazumljivi ali si medsebojno celo nasprotujejo, zato se je o njih najbolj posvetovati kar z odvetnikom za nepremičnine. Nepremičninsko pravo je namreč v zadnjem času vedno bolj rizično – sploh, kadar govorimo pravnih poslih glede prenosa lastninske pravice na nepremičninah. Vse več je glojufij ter zlorab, ki jih laiki ne morejo predvideti.

 

V nepremičninskem pravu ponavadi govorimo o lastninski pravici na nepremičnini in o njenem prenosu. Za nepremičninsko pravo so iz tega razloga posebaj značilne naslednje pogodbe:

Seveda obstajajo tudi druge, ki jih bomo opisali v naslednjih člankih.

 

 

Menjalna pogodba za nepremičnine

Menjalna pogodba za nepremičnine se sklepa zaradi prenosa lastninske pravice na drugega sopogodbenika oz. menjave lastninske pravice na zamenjanih stvareh. Vsebinsko je menjalna pogodba za nepremičnine sestavljena iz dveh prodajnih pogodb in tudi obe stranki v pravnem poslu zavzemata položaj prodajalca. V primeru zamenjave nepremičnine se opiramo na dva davka:

  • Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)
  • Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
 

Z menjalno pogodbo za nepremičnine se torej vsak posameznik zavezuje, da bo svojemu sopogodbeniku izročil zamenjano stvar, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico na tej stvari. Menjalne pogodbe za nepremičnine je najbolje in najodgovorneje, da jih sestavijo odvetniki za nepremičnine.

 

 

Izračun davka na nepremičnine

Ker je bil Zakon o davku na nepremičnine leta 2014 s sodbo Ustavnega sodišča republike Slovenije razveljavljen, danes ne govorimo o izračunu davka na nepemičnine, kot takšnem, pač pa se mora davek na nepremičnino izračunati za naslednje primere:

  • za primer prodaje nepremičnine je za izračun davka na nepremičnine nujno potrebno preveriti, na koliko je naša nepremičnina ocenjena. Predpostavimo, da je bila ocenjena na 120.000,00 €. V prihajajočem letu bomo na nepremičnino plačali le od 80 odstotkov vrednosti nepremičnine – torej od 96.000,00 €. Davek na posameznika, ki v nepremičnini živi v tem primeru znaša 0,15 odstotkov (144,00 €).
  • izračun davka na nepremičnine je potreben tudi v primeru oddajanja stanovanja v najem. Plačali bomo enak davek, kot je navedeno zgoraj. Do spremembe pride, če v stanovanju ne živi nihče. Takrat bomo plačali 0,5 odstotni davek (480,00 €). Za nepremičnino v vrednosti do 500.000eur je davek na nepremičnino določen v vrednosti 0,15 odstotka od 80 odstotkov vrednosti nepremičnine. Nad vrednostjo 500.000,00 € pa davek na nepremičnino znaša 0,4 odstotka na 80 odstotno vrednost nepemičnine.
  • izračun davka na nepremičnino pa ni potreben le pri prodaji nepremičnine oz. pri njenem oddajanju, pač pa tudi pri dedovanju nepremičnine ali prenosu lastninske pravice na nepremičnini na podlagi darilne pogodbe.