16. marec 2016

Kaj je darilna pogodba za nepemičnine 

Darilna pogodba za nepremičnino je pravni posel, na podolagi katerega darovalec neodplačno prenese lastninsko pravico na obdarjenca, ta pa jo sprejme. Darilne pogodbe za nepremičnine so najpogostejše med družinskimi člani in drugimi sorodniki, saj gre tukaj za neodplačen pravni posel. Vseeno pa pri sklepanju darilne pogodbe za nepremičnino obstajajo določene omejitve. Pozorni moramo biti na situacijo, kjer je v družini več otrok, starši pa bi z darilno pogodbo za nepremičnino lastninsko pravico nad nepremičnino radi prenesli le na enega.


Pri kmetijskih zemljiščih je postopek prenosa lastninske pravice dolgotrajen, saj je potrebno upoštevati določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih. Tako lahko lastnik sklene darilno pogodbo za nepremičine (kmetijska zemljišča, gozdovi ali kmetija) le z osebami, ki so taksativno naštete v 17.a členu omenjenega zakona. Darilna pogodba za nepremičnino se lahko izvede le z upoštevanjem vseh omejitev, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih.
Če želi brat sestri podariti nepremičnino na podlagi darilne pogodbe za nepremičnino se ob prenosu lastninske pravice žal ne bosta mogla izogniti davku. Davku se prav tako ne bosta mogla izogniti s kupoprodajno pogodbo za nepremičnino.


S kupoprodajno pogodbo za nepremičnino, se prodajalec zaveže, da bo prenesel lastninsko pravico na nepremičnini, kupec pa se zaveže, da bo za to plačal. Pri kupoprodajni pogodbi za nepremičnine spoznamo tudi davek na promet z nepremičninami, ki znaša 2% od vrednosti nepremičnine. Davek navadno bremeni prodajalca, vendar se pogodbeni stranki v kupoprodajni pogodbi za nepremičnino lahko dogovorita drugače.
Problem nastane tudi pri razdelitvi nepremičnine, ki je v skupni lasti (npr. zakonska zveza) ali v solastnini. Vsak solastnik nepremičnine pa ima v vsakem trenutku, razen v trenutku neprimernosti, možnost in pravico zahtevati delitev solastnine in s tem razdelitev nepremičnin. Opravi se tako, da sodišče solastnino sprva skuša fizično razdeliti, pri čemer vsakemu solastniku izroči pripadajoči del nepremičnin v naravi. To je največkrat možno takrat, ko imamo opravka z več nepremičninami, se pravi, da gre za fizično razdelitev nepremičnin. V kolikor to ni mogoče, pride do civilne delitve, pri kateri se nepremičnina proda, kupnina pa se porazdeli med solastnike. V zadnjem primeru ne gre za razdelitev nepremičnin v naravi, pač pa se med posameznike sorazmerno z deleži razdeli denarna vrednost nepremičnin. Če imata ali imajo osebe nepremičnino v skupni lasti, je sama delitev lahko izredno zamudna, ker razen zakoncev ne obstajajo zakonite domneve glede višine deležev, tako da jih je potrebno dokazovati v sodnem postopku. Razdelitev nepremičnine kasneje poteka po enakem postopku kot pri razdelitvi nepremičnine, ki je v solastnini.
Odvetniki za nepremičnine zelo dobro poznajo področje nepremičninskega prava in vam bodo v vseh situacijah znali svetovati.