20. november 2018

Kaj vse moramo vedeti preden sklenemo najemno pogodbo?

Najemna pogodba je pogodba obligacijskega prava, ki na eni stvari ustvarja obveznost rednega plačila najemnine, na drugi strani pa ustvarja obveznost nasprotne stranke, da prepusti premičnino ali nepremičnino v odplačno uporabo prvi stranki. Poudariti je potrebno, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, ki hkrati služi tudi kot dokazna oblika in je tako nujna za zavarovanje interesov udeleženih strank.

 

Najemna pogodba za stanovanje velja za enega izmed najpogostejših tipov

Med najbolj pogostimi najemnimi pogodbami je v slovenskem prostoru še zmeraj najemna pogodba za stanovanje. Vendar moramo biti pred sklenitvijo najemne pogodbe omenjenega tipa pozorni na nekaj malenkosti. Izjemno pomembno je, da že ob podpisu najemne pogodbe natančno opredelimo čas trajanja najemne pogodbe, pa tudi višino in način plačevanja najemnine, ki jo moramo plačevati. Če je pogodba sklenjena za določen čas, je potrebno natančno določiti datum do katerega najemna pogodba velja.

 

Zakon kot tak določa nujne sestavine najemne pogodbe za stanovanje, ki jih mora le-ta nujno vsebovati. Bistveno je, da najemna pogodba vsebuje višino najemnine ter obseg stroškov, ki v najemnino niso všteti. Ti se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, ogrevanje stanovanja in podobno ter na stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske in večstanovanjske stavbe, v primeru, če se najemna pogodba sklepa za stanovanje v takšni stavbi. Najemna pogodba mora tudi natančno določati rok plačila najemnine ter način plačevanja obratovalnih stroškov.

 

Najemna pogodba za stanovanje

 

Dobro je, da najemna pogodba vsebuje tudi podroben opis stanovanja ter natančen opis inventarja, ki se v stanovanju nahaja, saj je tako možnost, da bi kasneje prihajalo do sporov, zmanjšana. Poleg tega velja omeniti tudi, da zakon najemodajalcu omogoča, da dvakrat letno pregleda stanovanje in tako oceni ali najemnik najem izvaja v skladu s pogodbo. V izogib morebitnim sporom zaradi izvrševanja te pravice je treba čim bolj konkretizirati, kdaj ter kako in v kakšnih časovnih obdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja. Smiselno je celo, da se določi točen dan ali mesec v letu oz. da se za termin vstopa pogodbeni stranki predhodno dogovorita.

 

Ob najemni pogodbi za stanovanje je izjemno pomemben tudi institut varščine. Gre za institut, ki še dodatno bremeni najemnika, saj je le-ta dolžan plačati varščino neposredno pred najemom stanovanja.  Hkrati varščina najemodajalcu predstavlja edino jamstvo, da bo ob koncu najema stanovanje dobil vrnjeno v takšnem stanju, kot je bilo ob njegovem začetku. V najemni pogodbi morajo biti opredeljeni primeri za katere si lahko najemodajalec varščino pridrži, navadno gre za manjša ali večja popravila, ki jih mora storiti najemodajalec zaradi škode, ki jo je povzročil najemnik. Prav tako naj bo v najemni pogodbi določilo, da se varščina vrne, če bo najemnik stanovanje vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.

 

Ali sme najemnik stanovanje v času najema prenavljati oz. obnavljati?

Velikokrat se pojavi tudi vprašanje, kako je z obnovo oz. adaptacijo stanovanja. Najemnik sme stanovanje adaptirati samo s soglasjem najemodajalca. Soglasje mora biti pisno, zgolj ustni dogovor ali izjava lastnika stanovanja ne zadošča, saj se lahko ob prenehanju najemnega razmerja spet pojavijo nesoglasja.

 

Izpostaviti moramo tudi primer, ko se zamenja lastnik stanovanja. V tem primeru položaj najemnika ni ogrožen, saj ga zakon varuje tako da določa, da novi lastnik vstopa v pravni položaj prejšnjega najemodajalca.

 

Jasno je, da se lahko najemna pogodba za stanovanje tudi podaljša. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, pa bi jo najemnik najem želel podaljšati, mora o tem najemodajalca pravočasno obvestiti. Slednje mora storiti najmanj 30 dni pred potekom najemne pogodbe in od njega dobiti odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi. Tudi aneks o podaljšanju najemne pogodbe mora biti sklenjen v pisni obliki, v njem pa mora biti navedeno, za kakšen čas se najemno razmerje podaljšuje.

 

Najemna pogodba za poslovni prostor

 

Kako morata ob odpovedi najemne pogodbe ravnati stranki?

Seveda pa prihaja tudi do odpovedi najemne pogodbe za stanovanje. Odpoved lahko poda tako najemodajalec kot tudi najemnik, vendar so pogoji za odpoved nekoliko drugačni. Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo najemniku samo iz krivdnih odpovednih razlogov, ki so našteti v zakonu, poleg tega pa lahko najemno pogodbo odpove tudi zaradi razlogov, ki so navedeni v pogodbi sami. Pri tem mora najemniku pustiti zakonsko določen rok (ki je lahko v primeru drugačnega določila v pogodbi tudi daljši). Iz drugih razlogov jo lahko odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Na drugi strani lahko najemnik pogodbo odpove zaradi kateregakoli razloga oz. mu razloga ob odpovedi pogodbe sploh ni potrebno navesti.

 

Obstajajo tudi druge vrste najemnih pogodb

Seveda v slovenskem pravu obstajajo tudi druge vrste najemnih pogodb, ki jih moramo pred sklenitvijo dobro poznati, med katerimi so pogoste še najemna pogodba za poslovni prostor in najemna pogodba za zemljišče. Poleg tega pa se vse pogosteje dogaja, da stranke sklepajo najemno pogodbo z možnostjo odkupa nepremičnine.